收储商品房再开新变局

　　本报综合报道 楼市去库存，再迎重磅大招。

　　继6月12日人民银行开会部署推进保障性住房再贷款工作后，住房和城乡建设部也开会了。6月20日，中国住房城乡建设部召开重要会议，宣布一项重大房地产政策——我国配售型保障性住房扩面至全国各城市和县城，各市县将有序开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

　　那么，配售型保障性住房扩面至全国各市县，具体有哪些举措呢?释放出什么信号?

　　具体有哪些措施

　　会议明确指出，收购存量商品房作为保障性住房，是党中央、国务院的重要决策部署。这一政策将有助于推动房地产市场的健康发展，去库存，盘活存量资源，加大保障性住房供给，并配合保交房攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。

　　市县需根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。政府强调，要坚持以需定购，准确摸清需求。细致摸排本地区保障性住房需求和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源。

　　会议要求各地坚持规范实施，防范各类风险，确保收购主体、过程、配售配租规范，收购的商品房户型面积、价格、位置合适。同时，要用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

　　为推动政策落地，会议要求开展收购工作的市县加强领导力量，建立健全工作机制，完善配套政策，形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地。同时，加强宣传引导，营造良好的舆论氛围，让群众感受到政策效果。

　　据了解，此前在5月17日的国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长董建国曾明确，要推动消化存量商品住房，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。“5·17楼市新政”出台以来，已有广州、武汉等多地鼓励国企收储商品房用作保障性住房。

　　根据中指监测，今年二季度以来，湖北省、宁夏回族自治区、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房。部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房，本次会议后，预计各地将加快收储进程。

　　值得一提的是，央行曾于6月12日已经召开保障性住房再贷款工作推进会，从金融端加快推动保障性住房再贷款落地，加快存量商品房去库存。中指研究院市场研究总监陈文静预计，短期各地将加速推进去库存举措，为企业提供资金支持，助力房地产开发投资改善。

　　传递出什么信号

　　陈文静认为，本次住建部会议继续落实中央“去库存”导向，多部门协同推进也有利于相关举措尽快落地，助力化解房地产风险。

　　值得注意的是，本次会议明确，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的范围扩大至市县，范围明显扩大。同时，本次会议还强调“收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”。

　　陈文静认为，在地方收储过程中，市县准确摸清本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况至关重要。根据中指研究院监测，今年二季度以来，湖北省、宁夏回族自治区、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等地发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。本次会议后，预计各地将加快收储进程。

　　对于收储工作范围扩大到市县，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，三四线城市、县级市库存消化周期更长，但同时，近年来我国大力推进县域为载体的城镇化，推进产业转移，推进城乡公共服务均等化，取得了显著成效。在乡镇、教师、医生、公安、环卫等提供基础公共服务的人员会大量增加，三四线城市及县城灵活就业人员也会增加。为了降低城镇化的成本，迫切需要在县城内增加保障性住房(公租房、保租房、配售房)，而三四线城市和县城近年来房价下跌明显，收购存量房相比新建保障房，无论在效率、成本还是配套上都更加划算。

　　对于收购价格问题，陈文静表示，从已出台相关政策的城市来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价，惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”，也为其他城市提供了一定参考。

　　李宇嘉认为，尽管需求存在，但由于新市民需求的差异化较大，加上下跌以后房价较低，且仍旧存在跌价预期，而且可选择的区域范围、产品范围较广，因此要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

　　在陈文静看来，通过收购市场未售新房来改建保障房，一是有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置;二是有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接;三是多地将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏;四是房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。

　　当前，房地产市场仍处于深度调整期。包括政府收储商品房等新模式能否快速救市，还需要市场检验。未来楼市该何去何从?日前国务院常务会议已明确指出，要着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，这些政策举措的贯彻落实，下一阶段将会促进房地产市场平稳健康发展。

责任编辑：杨莉